Mon premier bien était à peine exploité en colocation que je signais déjà pour un deuxième projet.

Je vais vous explique comment j’ai fait.

Si vous n’avez pas lu l’histoire de mon premier investissement, je vous invite à le découvrir dès maintenant, c’est par ici.

Comment je m’y suis pris pour ce deuxième bien ?

Habitant la région parisienne, j’ai fait appel à un chasseur immobilier sur Marseille.

Il m’a trouvé un appartement situé au Boulevard National d’une superficie de 74 m2 carrez. Pour l’anecdote, ce bien se situe sur le MÊME boulevard que mon premier appartement déjà exploité en colocation.

L’appartement se trouvait dans une copropriété impeccable, bien entretenue avec une façade nickel.

Initialement, il était composé de 2 chambres, d’un séjour/salle à manger et d’une cuisine. À nouveau, le projet et le budget travaux aurait pu dissuader d’autres acheteurs.

Il faut comprendre que ce type de bien avec beaucoup de travaux est destiné aux investisseurs. Car, à moins d’être très entouré de professionnels, un particulier aura beaucoup de mal à s’y projeter.

Après travaux, nous avons réussi à créer 4 chambres. Nous y avons supprimé le séjour au profit d’une cuisine toute équipée suffisamment spacieuse pour devenir ainsi un vrai espace de vie commune.

De plus, nous avons créé dans la plus grande des chambres une ambiance “Suite” en y intégrant un espace douche et WC.

Le réseau, toujours le réseau

Ce deuxième investissement traduit bien ce que je pense de l’importance du réseau et des bonnes relations à entretenir.

En étant suffisamment ouvert aux propositions des professionnels tout en restant force de proposition, on arrive à créer des relations professionnelles intéressantes allant au-delà du simple rapport client-prestataire.

Cette nouvelle opportunité s’est présenté 1 mois après avoir mis en colocation notre 1er appartement, mon chasseur immobilier m’a contacté en me disant « Hey Vincent, j’ai une superbe occasion pour toi idéale pour une colocation de 3 personnes ».

Après une étude du marché plus approfondie et plusieurs concertations, nous avons décidé d’intégrer la 4ème chambre et de supprimer le séjour/salle à manger, alors même que les premiers plans étaient faits.

Nous avons fait cela dans l’objectif de rester dans une proposition haut de gamme pour les colocataires tout en augmentant notre cashflow. Cette décision restait dans un rapport gagnant/gagnant. La superficie du bien nous le permettait et garantissait des espaces de vie décents pour nos futurs colocataires.

Pourquoi je me suis positionné sur ce bien

L’état général de l’appartement était très vieillot. Mais il restait sain, les fondations également. Tout était à refaire mais tant qu’il n’y a pas d’arrêté de péril, on peut y aller. Connaissant bien le quartier avec mon précédent bien à 150 mètres de celui-là, je savais mesurer le potentiel locatif.

Le quartier est populaire et en pleine expansion. L’appartement est proche de toutes commodités. Le risque locatif était maîtrisé, et même absent, la seule crainte était de proposer un appartement sans séjour. Je ne regrette absolument pas cette décision, car en contrepartie les chambres sont toutes très bien équipées avec des TV indépendantes.

Ce qui m’a fait hésiter à l’achat

Je n’ai pas hésité sur le potentiel de l’appartement ni sur son exploitation en colocation.

Par contre, je me suis posé de nombreuses questions uniquement sur le fait d’avoir le financement à peine après 1 mois d’activité sur mon premier appartement.

Finalement, je me suis lancé

Le risque était présent, mais mesuré grâce aux différentes études de faisabilité et à l’environnement maîtrisé. Encore une fois, j’avais posé tous les chiffres et la rentabilité était au rendez-vous.

J’ai aussi une relation de confiance avec mon équipe (chasseur, entrepreneur, décoratrice) qui m’a suivi et conseillé dans mes décisions. Ils ne croyaient pas tellement en la suppression du salon au profit d’une 4ème chambre mais les chiffres étaient là. Mais, j’ai su m’imposer et les rassurer grâce à mon étude de marché. Même jeune, cela reste mon investissement et les décisions importantes me reviennent.

Les chiffres

Comment déterminer le montant des loyers ?

Pour fixer les loyers, j’ai réalisé une étude de marché pour confronter :

• les prix des chambres sur Marseille

• l’état des chambres, les prestations fournis (rapport qualité/prix)

• les zones très demandées et moins demandées

• le type de bien et la zone recherchée par les potentiels locataires (c’est un travail de fond, je me suis inscrit sur tous les groupes FB de colocation et d’étudiants sur Marseille et j’ai observé les demandes des membres…)

Quels sont les loyers attendus ?

Sur mon premier appartement, j’attendais 350 euros de loyer par chambre. Volontairement, je suis partie sur une estimation basse pour sécuriser mes calculs de rentabilité. J’ai finalement loué 380 euros par chambre pendant une année. Au départ des colocataires après 1 an, j’ai reloué 400 euros par chambre en moins de 3 semaines, augmentant ainsi le cashflow.

Je suis donc partie sur les mêmes tarifs sur le 2ème appartement sauf pour la chambre « suite » que je loue 450 euros. Avec du recul, j’aurais pu la louer plus cher au vu des prestations incluses soit au minimum 500 euros. Cette chambre a été louée dès la première visite et a été très demandée par la suite. C’est sûr au départ du locataire, je réajusterai ce prix.

Soit un total de 1650 € de loyers par mois et un cashflow net mensuel : 550 €

Combien de temps pour louer les chambres ?

Les 4 chambres ont été louées en moins de 4 semaines entre la publication des annonces et l’entrée des 4 colocataires.  La période de mise en location a été propice : mois d’août donc rentrée scolaire qui approche.

La recherche du financement

Au départ je voulais un financement total et ne réaliser aucun apport.

Difficile, je suis passé par un courtier qui n’a finalement pas réussi à avoir le financement. Après 3 mois, j’ai finalement pris les devants. J’ai monté un dossier de financement semblable à un business plan. Ainsi, je me positionnais comme un investisseur professionnel et non plus un particulier qui fait de l’immobilier. Je suis allé « taper » aux portes des banques personnellement.

Il m’a fallu environ 5 mois pour obtenir le financement.

Les 3 mois avec le courtier ont été difficiles. Je n’étais clairement pas une priorité. J’ai donc appris à me professionnaliser davantage. Puis, quand j’ai pris les choses en mains, les choses se sont débloquées.

Les leçons que je retiens :

• Établir une relation de confiance avec les professionnels de terrain vous apportera de belles opportunités

• Si une opportunité immobilière se présente, saisissez la! Faites vous confiance, vous trouverez les solutions pour l’acquisition du bien.

• Si vous êtes convaincu que votre projet tient la route, soyez force de proposition, imposez vous

• Professionnalisez vous. Investir dans l’immobilier, c’est devenir chef d’entreprise, à la tête de votre patrimoine.

A vos investissements, 

Vincent