La méthode pour investir dans une Colocation Rentable en 2022
Dernière mise à jour : 16 juin 2022
Nombreux sont ceux à vouloir se lancer dans l'aventure. Devenir investisseur tout en cherchant à obtenir une rentabilité élevée et construire un patrimoine sécurisé dans le temps pour changer de vie... Mais est-ce vraiment un bon plan ?
Sommaire de l'article : - Investissement immobilier et Colocation, est-ce réellement une bonne idée ? - Exemple concret d'investissement rentable - Pourquoi investir en colocation ? Quels sont les avantages offerts par ce type de location ? - Par où commencer quand on part de zéro ? - Banque et Financement : Je n’ai pas d’argent, comment investir dans l'immobilier sans apport ? - Indépendance financière : Combien de temps avant de quitter mon job et vivre de mes loyers ? - Comment trouver la bonne affaire quand on veut acheter pour louer ? - Dans quelles villes acheter pour réussir son investissement locatif ? - Quel type de bail choisir pour louer son bien en colocation ? - La stratégie colocation à haut rendement va t-elle durer dans le temps ? - Gestion locative : Comment gérer une entrée puis une rotation de colocataire ? - Conclusion : 5 Conseils pour savoir comment se lancer dans l’immobilier en partant de zéro - Vincent EDMOND, qui suis-je pour vous parler de ça... - Pour aller plus loin, rejoindre notre formation d'initiation gratuitement
Investissement immobilier et Colocation, est-ce réellement une bonne idée ?
Découvrez dans cette article comment obtenir un investissement locatif qui génère plus de 500€ de cashflow net/mois, quelle que soit votre situation, avec ou sans épargne, même si vous n'êtes pas un pro de l'immobilier...
Peut-être qu'aujourd'hui vous avez l'impression de passer à côté de votre vie.
Votre compte en banque est toujours dans le rouge ou les fins de mois sont difficiles.
Vous voyez toutes ces personnes investir et vous ne comprenez pas comment elles font.
Vous sentez que vous êtes capable de faire de grandes choses, générer des revenus passifs grâce à l'immobilier, mais vous doutez encore.
Vous voudriez vous lancer, devenir un véritable investisseur à succès, construire votre patrimoine immobilier.
Mais quand il s’agit de passer à l’action, les choses se compliquent légèrement :
Vous ne savez pas par où commencer,
Vous ne savez pas comment trouver le bon bien, la bonne affaire,
Vous avez un petit salaire, une situation particulière et vous pensez que la banque ne vous prendra pas au sérieux,
Vous ne savez pas comment vous y prendre avec les banquiers, comment présenter un projet,
Vous ne savez pas si vous devez investir dans votre résidence principale ou alors réaliser un investissement locatif,
Vous ne savez pas si c'est possible d'investir dans votre ville ou alors vous avez peur d'investir loin de chez vous,
Vous avez l’impression de vraiment perdre votre temps, de voir les mois et les années passer sans avancer sur votre projet d'investissement alors que d'autres obtiennent des résultats en suivant une méthode éprouvée et en passant à l'Action.
Pourtant, au fond de vous, vous avez toujours envie de :
Plus de Liberté,
Pouvoir partir en vacance plus facilement et plus souvent,
Pouvoir mettre à l'abri vos proches, votre famille tout en passant plus de temps avec eux,
Comment serait votre vie avec des revenus supplémentaires chaque mois ?
1 colocation, c’est minimum 300€ à 500€ euros de cash-flow net d’impôt en plus par mois
Trop beau pour être vrai ?
De Septembre à Décembre 2020, en pleine période COVID et en Gestion TOTALE à Distance (je suis maintenant installé à l'ile de la Réunion et mes investissements sont en Métropole), certain de mes investissements ont générés plus de 10 000 € de revenus locatif !
Et si mes résultats vous paraissent inaccessibles, voici ce qu'il ce passe actuellement pour les personnes que j'accompagne au quotidien et qui n'ont pas attendu que la crise COVID se termine ou encore que tous les voyants soient aux vert pour se lancer :
Il est temps pour VOUS de passer à l'action !
Il est temps de croire en vos projets, de réaliser un 1er achat, puis un 2ème, un 3ème...
Il est temps de construire un patrimoine immobilier qui vous rapporte de l'argent chaque mois, dès demain et pas dans 20 ans.
Le PROBLÈME c'est que vous ne savez pas par où commencer !
Vous avez des doutes, des questions et vous ne savez pas comment vous lancer en sécurité, être certain de ne pas faire d'erreurs et de ne pas perdre d'argent... Face à tous ses doutes vous vous demandez....
Pourquoi investir en colocation ? Quels sont les avantages offerts par ce type de location ?
Devenir propriétaire d’un grand logement qui sera moins cher au m² qu’un studio,
Obtenir une rentabilité souvent supérieure à 10% alors que le Livret A est de 0,5%,
Être serein quant au risque d’impayés qui est très faible,
Construire un Patrimoine qui pourrais bien remplacer votre salaire en moins de 5 ans,
Bénéficier d’avantages fiscaux avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
etc...
À ceux qui hésiterait encore, laissez moi répondre aux quelques questions que vous vous posez actuellement.
Commençons sans plus attendre.
Par où commencer quand on part de zéro ?
"Je n'ai aucunes compétences, je n’ai aucun contact"
On pense souvent que Débuter dans l’immobilier peut sembler difficile quand on ne connaît pas le terrain et qu’on ne sait pas par où commencer. Il y a, comme partout, des erreurs à éviter.
Moi même j’en ai fait à mes débuts, je me suis amélioré au fil des investissements et je continue encore aujourd’hui à me remettre en question chaque jour pour toujours améliorer les process mis en place.
Quoi qu’il en soit on peut finalement considérer l’investissement locatif comme un sport d’équipe.
Il faut donc s’entourer d’experts et d’investisseurs aguerris qui pourront vous conseiller et vous alerter quand il le faut. Parmi ces personnes, on peut compter sur les notaires, les agents immobiliers, les chasseurs, les artisans, les architecte d’intérieur et bien d’autres encore.
Si vous partez de zéro, le réseautage dans les événements et les séminaires dédiés à l’immobilier rentable et la liberté financière est un moyen très puissant pour rencontrer ceux qui partagent vos centres d’intérêt et ainsi vous rendre compte que vous n'êtes pas SEUL !
Plus Classique mais néanmoins très IMPORTANT... Formez-vous ! Formez-vous ! Formez-vous !
Personnellement j’ai d’abord commencé par me former pour maîtriser toutes les étapes et les fondamentaux, ensuite je me suis lancé.
D'ailleurs si vous voulez aller plus loin, cliquez-ici pour rejoindre Gratuitement mon programme d'initiation à l'immobilier locatif qui dure 7 jours dans lequel je vous partage mes meilleurs conseils.
Petit à petit je me suis créé une équipe, des partenaires en qui j’ai confiance qui facilite maintenant la mise en place de mes colocation à tel point que je pourrais lancer un nouveau projet demain sans avoir à me rendre sur place.
Autre question :
Banque et Financement : Je n’ai pas d’argent, comment investir dans l'immobilier sans apport ?
Avant d’investir dans l’immobilier sauf exception (Gain au loto ou héritage) PERSONNE n’a réellement d’argent.
Le but quand on s’intéresse à l’immobilier est justement de CRÉER l’argent puis de le faire fructifier.
C’est tout l’intérêt de l’effet de levier financier qu’offre le crédit immobilier. Vous empruntez de l’argent à la banque pour faire financer votre projet, vous remboursez votre crédit avec les revenus locatifs et vous vous enrichissez grâce au cashflow dégagé.
Considérez la banque comme un réel partenaire. Vous avez un point commun, vous voulez tous les deux gagner de l’argent, ne l’oubliez pas et préparez votre rendez-vous correctement avec votre banquier.
Reprenons les choses dans l’ordre. Quand vous allez voir un banquier ou un courtier vous devez comprendre que son attention va se porter sur des critères qu’il juge indispensable pour vous prêter de l’argent :
Votre emploi : CDD? intérim? CDI? sachant qu’un CDI est le saint graal pour les banquiers car c’est “sécurisant” pour eux
Vos revenus : avec le salaire que vous touchez, la fréquence et la régularité de celui-ci.
Votre capacité d’épargne mensuelle : est-ce que vous mettez de l’argent de coté régulièrement, l’idéal étant de mettre un minimum de 10 à 20% de vos revenus sur votre épargne.
Enfin, le banquier va scruter votre rythme de vie en vous demandant vos 3 derniers relevés de compte.
Il faut surtout retenir qu’un rendez vous à la banque se prépare au minimum 3 mois à l’avance et que c’est à VOUS de le rassurer.
C’est donc à vous de lui montrer que vous savez gérer vos finances : pas de découvert, pas de crédit à la consommation ou d’extra trop réguliers. Bref, vous devez contrôler vos dépenses, lui montrer un reste à vivre cohérent avec votre situation et une capacité d’épargne régulière.
Indépendance financière : En combien de temps, vais je pouvoir quitter mon job et vivre de mes loyers ?
Vous l’aurez compris, l’immobilier est un excellent moyen pour remplacer son salaire par des revenus locatifs et ainsi quitter son emploi. C’est exactement ce que j’ai fait mais je dois vous prévenir d’une chose, votre plan d’action doit être réfléchi et clair dans votre esprit.
J’ai quitté mon job en 2 ans pour entreprendre et aider les autres à en faire de même, j’ai alors renoncé à un salaire de 2 500 euros pour des rentes de 2 000 € par mois au moment de mon départ.
Vous devez définir le matelas financier qu’il vous faut VOUS atteindre pour quitter votre emploi. Peut être que ce sera 2 000 euros comme moi, ou 4 000 euros ou 6 000 euros par mois. Quelque soit ce montant vous devez l’avoir en tête.
La colocation permet de générer entre 300 et 500 euros de cashflow mensuel net par opération si elle est bien réalisée, et parfois même plus.
Vous pouvez même parfois en réaliser 2 dans la même année.
Donc prenons une estimation moyenne, si vous faites en 5 ans, 5 investissements dans des colocations à haut rendement qui dégagent entre 300€ et 400€ net par mois, vous avez donc des revenus complémentaires de 1 500€ à +2 000 € par mois avec l’immobilier, ce qui correspond à un salaire de jeune cadre en France.
Vous serez d'accord avec moi pour dire que c'est plus intéressant que de prendre 2% à 4% d'augmentation brute par an avec votre emploi actuel...
Plus technique maintenant :
Comment trouver la bonne affaire quand on veut acheter pour louer ?
Pour investir dans une colocation à haut rendement, faire une étude de marché rapide et efficace est nécessaire.
Déterminez d’abord dans quelles villes investir. Vous trouverez facilement sur internet le TOP 10 des villes rentables en France. Ça vous permettra de vous faire une idée et d’avoir ainsi une première approche.
Ensuite, vous avez le choix de passer par un chasseur immobilier. un expert du marché qui vous amènera à être hyper précis sur le secteur, le quartier voir même la rue où investir.
Si vous ne pouvez ou ne voulez pas mandater de chasseur, établissez un périmètre de recherche. Trouvez les centres d’intérêts à proximité d’universités, de grandes entreprises, de points d’activités comme les gares, centres commerciaux, hopitaux etc...
Votre périmètre de recherche doit se situer à moins de 20 minutes de temps de trajet de ces points clés afin de proposer un confort géographique à vos colocataires.
Concernant le type de bien, concentrez vous sur des maisons ou des appartements dans des immeubles semi récent, dans une copropriété bien tenue, avec une vue dégagée et sans vis à vis d’une surface minimum de 70 m2 pour 3 colocataires
Le bien peu être mal agencé et nécessité beaucoup de travaux mais doit toujours conservé une structure saine.
Enfin, Les charges sont à prendre en considération mais même si elles sont élevées, elles ne sont pas forcément LE critère décisif dans notre stratégie long terme surtout quand le cashflow est au rendez vous puisque cela peut s’avérer intéressant à déduire dans notre fiscalité.
Allez, peut être que vous vous dites, oui mais moi je ne vis pas dans une grande ville et je ne veux pas investir à distance. La colocation à haut rendement peut elle fonctionner pour moi ?
Dans quelles villes acheter pour réussir son investissement locatif ?
Faut-il obligatoirement investir dans les grandes villes de France ?
Bien sur que NON, sous réserve de bien réaliser votre étude de marché, les moyennes villes sont des terrains de jeu propice à la colocation.
Vous pouvez créer un marché, créer un service et mettre à disposition des biens haut de gammes qui n’existait que peu voir pas du tout, à un prix moins élevé que dans les grandes villes et bien souvent avec des niveaux de rentabilité plus forte.
Quand une entreprise lance un nouveau produit, un nouveau service, elle valide en amont que le produit répond à un besoin et qu'il y a une clientèle prête à acheter ses services...
Dans l'immobilier c'est la même chose, l’important est de maitriser en tout point la clientèle que vous allez viser. Vous devez répondre à un besoin pour une catégorie de profil. Qui viendra dans votre bien ? Des étudiants, des jeunes actifs, des professionnels en déplacement ou d’autres profils ?
Si vous avez votre cible, vous répondrez à ses propres besoins alors vous avez une ouverture pour installer une colocation à haut rendement. Vous aurez alors un positionnement clair qui fera la différence sur le marché.
Exemple de Colocations réalisées par certains de nos clients :
Maintenant, quand on parle de colocation à haut rendement, on se demande toujours
Quel type de bail choisir pour louer son bien en colocation ?
Bail commun ou Bail individuel ?
Avant de répondre, c’est vraiment important de comprendre que TOUS les documents à valeur contractuelle doivent être validé par un expert juridique.
Il existe évidemment des documents type sur internet, mais qui pour moi, ne sont pas complet pour l’exploitation en colocation à haut rendement. J’ai personnellement construit un pack juridique complet avec mon avocat qui m’a facturé plus de 6 000 € pour valider l’ensemble des documents et être certain de toujours respecter la loi.
Quand je parle de documents contractuels, il s’agit du bail, des avenants et du pacte de colocation encore appelé règlement intérieur.
Si vous vous demandez quel type de bail proposer à vos colocataires ? C’est simple.
Je recommande toujours de privilégier un bail commun encore appelé bail unique. Tous les locataires signent le même contrat et peuvent profiter de l’appartement dans sa globalité.
Et la clause de solidarité ?
Je n’applique pas non plus la clause de solidarité.
C’est pour moi une clause vieillissante qui est un frein pour les bons profils de colocataire et les garants qui ne voudront certainement pas être solidaire d’une personne qu’il ne connaissent pas.
Cette clause n’est pas dans la philosophie de la colocation à haut rendement, ni d’un positionnement haut de gamme.
Le pacte de colocation, lui, vient en complément du bail. Il établit les obligations et droits de chaque colocataire ainsi que les règles de vie qui s’appliquent à la colocation.
Il reprend et définit entre autres
la délimitation entre pièces communes et pièces privatives,
la répartition de chaque chambre,
les modalités de règlement des loyers,
les règles d’hébergement d’un tiers, ou encore les modalités de départ d’un colocataire
Le bail, ses avenants et le pacte de colocation sont les principaux documents juridiques pour votre colocation à haut rendement. Vous pouvez aussi ajouter dans votre bien un livret d’accueil à l’arrivée du colocataire. Ce document reprend toutes les choses à savoir pour rendre autonome vos colocataires.
Ca peut sembler complexe et c’est pour ça que je propose mes documents juridiques aux investisseurs que j’accompagne, tout mon pack juridique à jour est mis à leur disposition. Je travaille en étroite collaboration avec un cabinet d’avocat expert en droit immobilier qui m’assure d’être tenu à jour des réglementations.
Avec toute les stratégies qui voient le jour sur internet, il est légitime de se demander si :
La stratégie colocation à haut rendement va t-elle durer dans le temps ?
C’est une EXCELLENTE question car beaucoup peuvent penser que la colocation va finir par s'essouffler. Que la stratégie colocation est juste à la mode comme ça l’a été pour la courte durée.
Une chose est sûre, on est en plein "boom" de la colocation et il reste encore BEAUCOUP de choses à faire, beaucoup de valeur à apporter et beaucoup d’outils à développer pour optimiser la gestion colocative. D’ailleurs, les offres en matière de gestion de colocation reste encore quasi inexistantes.
Ce qu’il faut comprendre, c’est que la colocation est depuis toujours un art de vivre. Depuis 2015 nous l'avons rafraîchie, mise au goût du jour en sortant des clichés "auberges de jeunesses" ou encore "colocation à la Friends" en proposant des biens de qualités, décorés et meublés avec goût.
Les gens cherchent de plus en plus à se rassembler autour d’intérêts communs, faire de nouvelles rencontres et vivre de nouvelles expériences de vie avec toujours plus de facilités et de confort.
Le besoin de se loger sur du moyen et long terme et encore plus présent que jamais aujourd’hui. Et les offres de logements confortables et haut de gammes ne suivent pas.
Je ne vous parle même pas des prix des loyers qui ne cessent d’augmenter dans les villes dynamiques a l’heure où chacun cherche à optimiser ses finances tout en ayant du confort.
C’est ce qu’offre la colocation à haut rendement aujourd’hui.
Bien sûr que la colocation sera amenée à évoluer, comme toutes les stratégies locatives.
D’ailleurs, des stratégies innovantes et méconnues liées à la colocation commencent à s’implanter en France. Par exemple le coliving, ou les colocations de plus de 6 colocataires. Nous avons encore beaucoup à apprendre et à innover sur ce marché.
Chaque année, pendant mon séminaire, je propose de découvrir des stratégies de colocation sur lesquelles tout investisseur devrait miser tant elles sont prometteuse et rentable.
Découvrez-ici un extrait de mon dernier événement :
La Colocation à haut rendement a encore de beaux jours devant-elle.
Gestion locative : Comment gérer une entrée puis une rotation de colocataire ?
Comme votre bien est fraîchement rénové et équipé, vous pouvez récupérer la liste des fournitures et demander à un membre de votre équipe de faire un pré état des lieux avec quelques photos.
Le colocataire entrant pourra à son tour vous faire un état des lieux contradictoire à la remise des clés avec votre partenaire.
Pour être efficace à distance, j’utilise la signature électronique en ligne pour finaliser tous les contrats.
Une fois, le premier colocataire en place, le schéma est simplifié.
Vous pouvez lui proposer un deal gagnant/gagnant. Il se charge des visites, états des lieux et remise des clés avec en compensation : une petite réduction de son loyer du mois ou encore un avis consultatif sur les profils qui visitent. de cette façon, vous n’avez pas besoin de vous déplacer et il est content de pouvoir donner son avis sur son prochain colocataire.
En conclusion :
Comment faire pour se lancer dans l’immobilier si vous ne savez pas par où commencer ni comment y arriver ?
Les 5 conseils que j’aurais aimé avoir pour me permettre de passer à l’action plus rapidement quand j’ai démarré dans l’immobilier à 20 ans.
Conseil n°1 - Formez-vous :
Si vous maîtrisez toutes les étapes, si vous avez toutes les connaissances associées, vous allez vous enlever un grand stress et vous aurez davantage confiance en vous face à vos interlocuteurs.
Continuez d’apprendre, ne prenez pas les conseils pour argent comptant.
-Plus vous allez croiser les sources d’informations, plus vous aiguiserez votre savoir.
-Plus vous serez capable d’avoir votre positionnement à VOUS, plus vous serez sûr et plus serein dans vos prises de décision.
Conseil n°2 - Définissez où vous voulez aller :
Quand vous partez en vacances vous commencez par définir la destination finale. Ensuite vous bloquez un budget, vous décidez du mode de transport avec ou sans escales et ce que vous allez y faire sur place.
L’immobilier c’est aussi un voyage ! Avant de commencer quoi que ce soit, vous devez savoir où vous souhaitez que cela vous mène. Pour moi c’était de remplacer mon salaire très rapidement pour bénéficier de mon temps avec mes proches sans souci d’argent et pouvoir entreprendre sans me poser de question.
Quand vous organisez vos vacances, vous connaissez votre point A, là où vous êtes aujourd’hui, vous connaissez votre destination, là où vous aimeriez aller, le point B, mais il reste à définir comment vous allez y aller.
Prendre l’avion ? Prendre le Train ? Y aller en voiture ? À vélo ? En bateau ?
Vous comprenez que le moyen de transport que vous utiliserez vous permettra d’atteindre plus ou moins vite votre destination.
Maintenant vos objectifs doivent être atteignable et ne doivent pas être une montagne à gravir pour y arriver !
Je vois trop de personnes qui n’ont pas encore investi me dire "moi j’ai besoin de 10 000 euros !"
STOP ! Personne n’a besoin de 10 000 euros pour être libre financièrement.
Quand j’ai quitté mon job pour entreprendre avec ma femme, le montant de nos dépenses de la vie courante s’élevé à 1 700 euros, loyer, taxe, charges, courses et quelques loisirs. Vous comprenez que si vous atteignez 2 000 euros de revenus supplémentaire vous êtes déjà libre.
À vous de déterminer votre montant minimum de liberté financière et de fixer des paliers d’objectifs atteignable l’un après l’autre, 500 euros en 6 mois, 1000 en 1 an, 2000 en 2 ans etc etc… de cette façon votre objectif ne sera plus une montagne à franchir mais des étapes à atteindre pour y arriver sans crainte.
Quel sera votre prochain objectif ? Vous seul pouvez le définir.
Conseil n°3 - Vous devez avoir peur Mais vous devez oser !
Bien sûr que se lancer dans un premier investissement locatif fait peur.
Et j’ai envie de dire HEUREUSEMENT parce que sinon vous êtes fous. La peur est là pour vous rappeler que c’est important. Investir est une chose qui ne se prend pas à la légère.
On y gagne beaucoup en argent, en expérience, en sentiment d’accomplissement, en maturité MAIS il ne faut JAMAIS oublier qu’on peut aussi perdre gros.
L’immobilier représente des risques. Il faut les mesurer, rester lucide et les maîtriser un à un. Le premier investissement fait peur aussi parce que c’est l’inconnu. Mais je vous rassure la peur disparaît ensuite pour laisser plus de place à l’excitation. Alors écoutez vos peurs pour trouver des solutions et allez-y...
Osez investir !
Conseil n°4 - Faites de petites actions.
Le plus important pour moi est d’être en mouvement tout le temps. Peu importe ce qu’il se passe dans votre vie. Si vous voulez investir, faites au moins une action par jour dans ce sens. Peu importe ce que c’est ! tant que ça vous rapproche de votre but.